Huis verhuren? Een aantrekkelijk alternatief?

Wat is nu een betrouwbare belegging? Sommigen prefereren een belegging in aandelen of opties op de bank, maar andere mensen vinden de risico’s daarvan te groot. Wat is een belegging met hoge winst? Welke andere oplossing is er voor beleggen op de beurs? Steeds meer mensen zoeken naar andere manieren om en hoger resultaat te bereiken met hun (spaar)geld. Sparen op de bank levert vrijwel niets op, beleggen kent hoge risico’s en afwachten is ook geen aantrekkelijk alternatief… Welke investering levert wel resultaat op? Een aantal beleggers kiest voor beleggen in vastgoed – voor de verhuur. En dat is helemaal geen slecht idee. Meer en meer mensen hebben verhuur ontdekt: Ruim 188.000 huizen zijn inmiddels verhuurd in de vrije sector.

Huis verhuren? Veel gevaren

Pas op! Iemand die voor het eerst een huis gaat verhuren, krijgt vaak een reeks redenen van derden waarom het verhuren van een woning een erg onverstandig idee is. Veelgehoorde redenen tegen het verhuren van een woning zijn:

• De huurder verwoest uw huis.
• De huurder maakt ruzie met de buurt.
• De huurder laat uw woning smerig achter.
• De huurder betaalt de huur niet.
• etc, etc, etc…

Deze argumenten zijn deels gebaseerd op feiten. Beleggen in een woning is niet zonder risico’s. Veel nieuwe verhuurders raken snel overweldigd door de hoeveelheid werk om huurders te managen. Deze verhuurders voelen zich meestal uitgeput omdat ze nooit hebben geleerd hoe ze eigenlijk een goede verhuurder kunnen zijn. 

Wie het goed aanpakt, kan een mooi resultaat verkrijgen met de verhuur van een appartement. Slimme verhuurders houden van een uitdaging en vinden juist een oplossingvraagstukken. Slimme verhuurders doen wat ze zelf kunnen zelf, en laten het gespecialiseerde werk over aan de verhuurmakelaar. Wel de lusten, niet de lasten.

Waar heeft een verhuurder mee te maken?

Voordat een verhuurder kan starten met verhuur, heeft hij wat stappen te zetten. Bij de verhuurder hoort men in de meeste gevallen dezelfde soort problemen. De verhuurder dient heel wat vraagstukken te voorzien van een antwoord voordat hij/zij een huis kan verhuren. Enkele voorbeeld vragen van verhuurders zijn:

• Hoe screen ik een (potentiële) huurder?
• Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
• Zijn mijn huurinkomsten belast?
• Moet ik mijn woning voor bepaalde of onbepaalde tijd verhuren?
• Welke verzekeringen zijn verstandig om te regelen?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders een huis voor het eerst gaan verhuren, is het verstandig gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar. Zeker bij een eerste keer.

Verhuurmakelaar activiteiten

Verhuurders besteden dikwijls enige activiteiten uit aan de verhuurmakelaar. Een verhuurmakelaar heeft op hoofdlijn twee taken: het zoeken naar nieuwe betrouwbare huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een appartement en de huurders. Dit houdt in dat de verhuurmakelaar o.a. de volgende activiteiten uitvoert:

• Het controleren van een kandidaat huurder, met onder andere controle van kredietwaardigheid, huurverleden en legitimatiebewijzen.
• Huurcontract opstellen en laten ondertekenen.
• Het opstellen van een presentatie van de woning (zoals beschrijvingen, fotos, etc.), gericht op de doelgroep.
• Advies over eventuele aanpassingen voor betere verhuurbaarheid van het huis.
• Vaststellen van uw verhuurdoel (denk aan korte of langetermijn verhuur) .
• Onderhandeling met de potentiele huurder.
• Reacties van geinteresseerde huurders ontvangen.
• Sleuteloverdracht aan de huurder.

De makelaar beschikt over (juridische) inzichten en kent de lokale markt. Welke type woningen is momenteel gewild? Wat is een optimale huurprijs? Met accurate contracten worden de risico’s van verhuur beperkt. Daarnaast is de verhuurmakelaar een bron van (praktijk)ervaring. Hij of zij kent de risico’s van de verhuur van een appartement. En kan helpen valkuilen te vermijden.

De verhuurmakelaar is voor de verhuurder of voor de huurder

Een goede verhuurmakelaar stelt uw belangen voorop. Ondanks dat het bij wet verboden is, zijn er bepaalde verhuurmakelaars die (linksom of rechtsom) een rekening voor hun werkzaamheden indienen bij zowel de verhuurder, die een huis aanbiedt, als bij de huurder, diegene die een appartement zoekt. Dit is officieel verboden, aangezien diegene die de verhuurmakelaar betaalt, ervanuit zou mogen gaan dat deze zijn of haar belangen vertegenwoordigd. Wanneer de verhuurmakelaar zowel de verhuurder als de huurder als klant heeft, kan de verhuurmakelaar zich nooit maximaal inzetten voor beide – aangezien zij beiden een tegengesteld belang hebben. Bijvoorbeeld als het gaat om de hoogte van de huurprijs. In de meeste gevallen wordt de verhuurmakelaar ingeschakeld door de verhuurder – en zal dus zorgen voor een betrouwbare huurder voor zijn of haar woning. De huurder hoeft de verhuurmakelaar dan niet te betalen. In sommige gevallen wordt de verhuurmakelaar inschakelt door de huurder – bijvoorbeeld bij een zoekopdracht. De verhuurmakelaar wordt dan betaalt door de huurder. De verhuurder heeft dan als het goed is geen kosten aan deze verhuurmakelaar.

Verhuur: Hoeveel gaat het opleveren?

De belangrijkste vraag voor vele verhuurders: Een woning verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een appartement verhuren u oplevert, dient u een indicatie te hebben van de (jaarlijkse) opbrengsten en kosten. Het verschil betreft de winst van verhuur. Om te bepalen of het een goede investering betreft, kunt u het vergelijken met andere rendementen die u zou kunnen behalen. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die dikwijls vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het woning een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander resultaat dan wanneer het continu verhuurd wordt. U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type woning, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (winkel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Vaak is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand. 

Er bestaan diverse rekentools waarmee u eenvoudig het resultaat van verhuur kunt bepalen. Een uitgebreide Excel is bijvoorbeeld te vinden op: een huis verhuren.

Expat verhuur

Sommige verhuurders richten zich met name op de verhuur aan expats (ook wel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Vaak gelden expats als ideale huurders, aangezien zij vaak werken voor grote, gerenomeerde organisaties. Expats hebben daarom in elk geval een baan en in de meeste gevallen voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de organisatie meestal in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken vaak snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. 

Verhuur aan expats is in bepaalde aspecten anders dan verhuur aan andere huurders. Expats hebben dikwijls wat hogere eisen voor bijvoorbeeld parkeergelegenheid, bereikbaarheid van snelwegen en bereikbaarheid van (winkel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland huren. Aangezien expatriates uit een ander land komen, bestaat het gevaar van miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men in Nederland gewend is. Flexibel omgaan met eventuele verschillen helpt. Tot slot vindt communicatie met expatriates meestal plaats in het Engels. Contracten, brieven, emails en andere communicatievormen zullen in het Engels moeten plaatsvinden. Let op bij gebruik van een verhuurmakelaar: niet alle verhuurmakelaars hebben Engelse documenten. Mogelijk heeft u extra kosten bij het correct vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Verhuur van huizen blijft aantrekkelijk

Het ziet er naar uit dat het verhuren van huizen ook de komende jaren interessant blijft. De komende tijd blijft een tekort aan huurwoningen in Nederland. Bovendien: de huurprijzen zijn de laatste tijd hoger dan ooit. De andere opties blijven voorlopig zeer onaantrekkelijk of kennen hoge risico’s. Een andere trend is dat de prijzen van woningen blijven stijgen, waardoor bij verkoop mogelijk een extra resultaat behaald kan worden. Kortom: de verwachting is dat ook het verhuren van appartementen in de toekomst interessant blijft.

Huren blijven hoger worden

Volgens onderzoek van Pararius is de gemiddelde huurprijs van een huurwoning in de vrije sector midden 2016 met ruim 6% gestegen ten opzichte van het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs komt zodoende uit op 13,50 euro per m2 per maand. Volgens Pararius is vooral de laatste twee jaren de huurprijs in de Randstad erg hard omhoog gegaan. Een woning huren in Amsterdam is nog steeds heel veel kostbaarder dan bijvoorbeeld in Amersfoort.

Verder: Airbnb maakt verhuur interessant

Met name huizen in het westen van Nederland zien hun verhuurbaarheid de laatste tijd sterk toenemen door verhuur aan toeristen via Airbnb. De marktvraag naar woningen wordt groter, terwijl het aanbod stagneert. Maar wat is wijsheid: verhuur via Airbnb of verhuren aan vaste huurder? Via Airbnb-verhuur zijn in de meeste gevallen hogere prijzen te vragen. Vooral wanneer het een huis betreft in een centrum van een van de grote plaatsen in het westen van Nederland. In het hoogseizoen is hierdoor een zeer aantrekkelijke bron van inkomsten te realiseren. Echter, in laagseizoen is de vraag aanzienlijk lager – en ontstaat mogelijk enkele maanden leegstand. Dit kan de winst flink verkleinen. Bovendien vragen de vele wisselingen van huurders meer energie dan eens in de zoveel tijd een nieuwe huurder vinden voor langere periode. Tot slot zijn toeristische huurders niet altijd ideaal voor uw appartement. Zij hebben minder belang bij een langere termijn goede band met verhuurder en/of buurtgenoten- en zijn daardoor niet zelden niet de optimaalste huurders. Toch heeft de Airbnb trend wel een positief effect op verhuur in breder zin.

Huis verkopen?

Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) huis zullen verhuren of te koop aanbieden, zodra zij zelf een nieuwe huis hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude appartement? De vraag is dan: het huis verhuren of verkopen?

Een woning aanbieden levert direct een bedrag op, en een appartement verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert – en bij stijgende woningprijzen mogelijk ook een grotere som bij verkoop in de toekomst. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt met name af van de business case: wat levert het meeste op? Wat zou de verhuur van uw huis kunnen opleveren? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het bedrag dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een appartement heeft dat mogelijk verhuurbaar is, is verhuur meestal een goed alternatief – zeker gegeven de meestal minder aantrekkelijke andere manieren van beleggen.

Verhuur van een appartement ook voor u de moeite waarde?

Een huis verhuren wat voor mij? Dat hangt er vanaf. Heeft u een spaargeld dat u wilt investeren in een appartement? Hebt u een appartement (of appartement op het oog) dat in trek is bij huurders – door de locatie, indeling en staat van onderhoud? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders – ook wanneer er verschillen van inzichten ontstaan? Bent u bereid om zich te verdiepen in het vinden van huurders en hen te assisteren met een goede huurervaring? Dan is een appartement verhuren een aantrekkelijke optie om rendement te behalen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend van adviezen over de verhuur van uw appartement.